积余，意为积攒起来的剩余财物。

3月17日晚间，招商积余发布了2021年报，营收增长22.42%至105.9亿元，归母净利润则增长17.25%至5.1亿元。

不过，比起已秀出2021年业绩的同行，招商积余的利润率表现并不突出。

受历史遗留因素和定价压力大等原因影响，招商积余去年毛利率仅为11.43%，而同期越秀服务的毛利率高达35%，远洋服务为28%，朗绿为15.8%，同为央企的保利物业毛利率也达18.68%，规模不经济问题仍是摆在招商积余面前的难题。

此外，招商积余还因名下重资产业务和出险客户原因计提资产和信用减值共1.556亿元，累计减少归母净利润2.15亿元。

核心指标增速放缓

物管毛利率仅为11.43%

2021年招商积余多项核心指标均保持了较为可观的增长幅度，但增幅较上一年有所放缓。

营收方面，招商积余报告期内营收大增22.4%至105.9亿元，较2020年42.3%的增幅有所收窄同期，归母净利润增17.3%至5.1亿元，增幅也较上年的52.8%大幅收窄，归母扣非净利润有所下滑，减少5.3%至3.65亿元

归母净利润增速放缓或源于计提资产减值，受重组影响，招商积余来自中航系的重资产比重仍然较大。

截至去年底，招商积余投资性房地产共计69.9亿元，占其总资产的41.7%，上年同期则为42.3%。

年报发布同时，招商积余公告称，去年公司对各项存货资产进行清查，对下属天津九方城市广场，龙岩中航紫金云熙等存货计提资产减值准备此次资产减值准备共计1.1亿元，减少公司2021年度归母净利9061.5万元此外，赣州中航九方预计无法收回租金及其他费用，计提信用减值损失69.51万元

另外，恒大出现流动性危机也影响了招商积余的利润由于子公司为恒大及其子公司提供物管服务，招商积余计提信用减值损失4458.86万元

目前，招商积余正在剥离重资产业务。

在今年2月22日的第一次临时股东大会上，招商积余通过了转让中航城投资，昆山中航和赣州九方三家下属企业股权的议案。

2021年，招商积余向来被诟病的利率低的问题仍未得到改善。

财报显示，招商积余物业管理业务的毛利率仅为11.43%，远低于同行的数据这一业务占据了招商积余近94%的营收

招商积余相当于其他物企社区增值服务的专业增值服务，毛利率也仅为13.77%，远低于同行超40%的毛利率这一业务的表现被视为物企未来增长空间的衡量标准之一，目前该业务带来的营收占招商积余总营收的17%

资产管理业务的毛利率则为56.18%，但这一业务带来的营收仅为5.56亿元，占总营收的比重为5%。

在2020年财报业绩会上，招商积余财务总监张秀成曾回应毛利率低的问题，可以总结为项目分布密度不集中，机构类物业收费定价压力大和扩张期的投入成本高。

招商积余项目较为分散或是历史遗留问题，其前身为中航善达，2019年由中航善达和招商物业重组而成。

财报显示，2021年，招商积余物业管理服务已进驻全国超100个城市同期，招商积余营业成本增长22%至91.3亿元

此外，去年招商积余销售费用增长35%至8.7亿元，增幅略高于其营收和利润增幅。

现金流方面，截至2021年末，招商积余现金及现金等价物总计20.4亿元，经营活动产生的现金流量净额减少29.2%至7亿元。

来自控股方管理面积降至三成

收并购或将开始提速

从业务规模看，招商积余去年管理面积增长47.2%至2.81亿平方米，增幅达到近三年最高截至2021年末，在管项目1717个

同期，招商积余来自控股股东的管理面积同比增长24.2%至9.07万平方米，增长幅度远低于总管理面积增长幅度，占总管理面积的比重进一步缩小至32.3%。

新签年度合同额方面，招商积余新签年度合同额30.5亿元，同比增长24%，来自控股股东合同额则为6.5亿元，占比为21.3%，增长幅度也仅为8%，远低于总体幅度。

换句话说，招商积余的第三方外拓成效明显，对招商局系的依赖有所减弱。

从物业管理业务具体构成来看，招商积余的非居业态业务增长较快。

财报显示，招商积余非住宅项目管理面积超过住宅项目面积，同比大增75%至1.66亿平方米，同期住宅管理面积为1.15亿平方米。

招商积余并未公布物业管理费用单价，一般而言，非住宅物业管理费单价和毛利高于住宅项目，因此提升非住宅业务的比重有利于提升招商积余的盈利能力。

财报显示，基础物业管理中，非住宅业务2021年为招商积余带来了50.4亿元营收，该业务毛利率为13.60%，住宅业务则为招商积余带来了27.7亿元营收，该业务毛利率仅为6.57%。

去年，招商积余公共服务和商业物业项目扩张取得了一定成果，其公园，城市空间服务，医院类单体面积大的业态有所突破，新拓展浦发银行绿谷项目，四川大学华西天府医院等多个规模及影响力均较大的高品质项目，总对总业务也取得了一定突破，去年成功拓展南京华为，中兴南京园区，京东总部4号楼等项目。

另外，招商积余合资合作业务也取得一定进展，去年新成立合资公司8家，新签年度合同额同比增长298%。

不过，由于一直依靠市场化招标及大股东业务协同方式进行业务拓展，相较其他收并购，市场化方式并举的物企而言，招商积余的管理面积扩张步伐并不大。

一直以来，招商积余的收并购较为谨慎，直至2021年底，招商积余的并购业务才出现实质性进展。

去年12月，招商积余先后宣布收购上航物业和南航物业100%股权，两笔并购都聚焦在航空物业领域。

在今年第一次临时股东大会上，招商积余董事长聂黎明表示，未来公司会继续广泛关注，积极推进收并购工作，相信今年是一个更好的时机，但会保持理性态度。

此外，招商积余正增资扩股汇勤物业，打造金融物业管理平台，目前处于推进协议落地过程中。