不得不承认，在经历了飞速狂奔的黄金十年后，房地产行业正步入前所未有的调整震荡期可是，就在这风云变幻之中，也有房企只当是清风徐来，波澜不惊

楼市资本论注意到，在地产股耐人寻味的下跌时，多家公募和私募机构已悄然抄底低估值地产股，最多时10月底一天，就有167亿北向资金，大幅向地产板块流入。

原因不难理解:虽然房地产行业增速逐步放缓，但行业规模尤在，经营稳健的优质房企更有望获得超额收益。

就像股神巴菲特所说，在别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪，现在正是布局地产股的窗口期但是，贪婪绝不是随意买入楼市资本论研究院从短期到长期复盘公司发展逻辑，荣盛发展正以地产黑马股之姿成为资本市场的关注目标之一

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01

看短期:千亿销售达成与高息分红

一直以来，在崇尚价值投资的资本市场，对上市房企的估值指标有三个不变的标准:销售规模，营收规模，盈利能力。

楼市资本论研究院以此逻辑去寻找标的，荣盛发展是既跑得好又能保持高分红的房企。

自2018年荣盛发展销售额首次突破千亿后，即使面对疫情的冲击，和三道红线的收紧，公司依然连续三年守住千亿门槛，且不断创下新高度。

在最近几天披露的2021年10月份销售数据中，荣盛发展累计实现签约面积916.52万平米，同比增长18.39%，累计签约金额1036亿元，同比增长22.12%而在三季报中，今年前9月，荣盛发展完成了923亿元的销售额，同比增幅高达25.24%按照这个节奏，完成1300亿元的年度目标，应该没有悬念

如果说销售规模是营收体量的领先指标，回款率高低则决定后续的收入确认从营收来看，荣盛发展1—9月实现营业收入459.2亿元，同比增长5.17%，可见荣盛发展销售数据的含金量

此外，楼市资本论将荣盛发展视作A股中颇具潜力的投资标的，还有一大重要原因:自上市以来，公司就保持着高股息分红。

连续稳定的现金分红，是衡量上市公司财务和经营状况优良的关键标准之一在全球低利率时代，高股息率的股票无疑会成为投资者眼中的香饽饽

荣盛发展在上市14年来，至2020年底累计现金分红118.37亿元，2015年—2019年，公司连续五年派息率达到当年归母净利润的22%以上，股息率达到5%以上，这一水平跑赢了A股绝大多数企业。

与此同时，截至2021上半年，荣盛发展3741万平米的土地储备，也保障了其未来3年的稳健发展。

一方面，荣盛积极进行全国化布局，聚焦性地重仓长三角，珠三角地区上半年，荣盛发展先后在京津冀，长三角，中西部，珠三角区域的16个城市获得土地28宗，计容建筑面积302.86万平方米，购地金额123.4亿元其中长三角，珠三角的投资金额达90.36亿元，占上半年整体拿地投资金额的73.23%

战略结构的前瞻性调整，平抑了河北地区市场下行对荣盛发展整体业绩的影响，为公司2021年的销售回款奠定了基础。

另一方面，作为扎根环京发展的企业，荣盛发展正迎来全新政策机遇。

荣盛发展在雄安新区和大兴国际机场利好辐射范围的前瞻布局，如张家口，廊坊，天津，保定，沧州等城市，受双重利好辐射的土储达1084.05万平米，占京津冀总土储的68.79%，发展潜力毋容置疑。

楼市资本论认为，荣盛发展目前3倍左右的市盈率，无疑正处于历史低位，确定的业绩增长和超高股息率，则昭示着荣盛发展的潜在价值，值得投资者关注。

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02

看中期:全线绿档手握大量现金

在当下判断一只地产股是否具有黑马潜质，财务稳健也是一大考量。

毕竟，整个行业无论是市场还是金融都已趋于计划性，没有一个指标比充裕的现金流更让投资者安心，稳健的财务表现才是一家房企永续性的全部考量。

反观荣盛发展，在房地产上行期突破千亿实现规模迅速扩张后，自去年则驶入降杠杆车道，以保证公司安全稳健运营。。

1.三道红线下的绿档企业

截至2021年9月30日，荣盛发展正式成为绿档企业，且三大指标距离红线均留有较大空间:现金短债比为1.05，净负债率为58.89%，剔除预收账款后的资产负债率为69.49%。

负债率较期初下降了21.29个百分点，降杠杆力度之大超过市场预料，也足见2021年荣盛发展降杠杆的决心和行动力。

在三道红线穿透底部，硬性收缩企业借贷能力的大背景下，荣盛发展无疑在融资端有了更多腾挪空间，进一步保障资金安全。

2.现金流连续四年为正

三季报还显示，荣盛发展经营活动产生的现金流量净额为62.50亿元。

事实上，荣盛已连续四年及一期保持经营活动产生的现金流量为正在当下资金链紧张，现金奇缺的地产行业境况中，这一指标已成为房企最大的底气

3.短期借款减少51.37%

截至三季度末，荣盛发展的短期借款余额为9.58亿元，比年初19.69亿元减少51.37%，构筑起更高的财务安全边际尤其在最近频频爆雷的美元债市场，自7月份以自有资金偿还本息共计2.61亿美元的债券后，到今年底荣盛发展已经没有到期境外债券兑付压力

参考荣盛发展对财务安全的长期重视，楼市资本论认为，当前投资环境下，如何增强确定性，保障即使在极端监管环境下也能获得稳健的增长及盈利能力，是长期主义者的必要考量。

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03

看长期:三大战略定力穿越未来

对荣盛发展三季报的整体观感就是:有条不紊而探究荣盛发展面对市场波动和行业变化淡定从容的表现背后，楼市资本论认为离不开其强管理，升产品，重服务三大战略定力

定力一:强管理

行业已达成共识，管理红利已成为房企未来比拼的最核心竞争力，其最核心的指标就是经营效率。

早在房企调整经营策略之前，荣盛发展就颇具眼光的采用取法于丰田公司首创的Just In Time管理法，并将其改造为刚好及时管理法。

在今年，荣盛更是开始采取高管联合办公，深化运营效率所有的业务链条，都确保严丝合缝地衔接，确保资源不浪费，效率最大化

定力二:升产品

就房地产市场而言，未来更长远的周期是存量厮杀，对房企的考验是如何倚仗产品力带来溢价能力把时间拉长来看荣盛发展，会发现其对于升级产品的路径一直是清晰的，造园，造寸，造福理念一以贯之

荣盛发展创始人耿建明来自江苏南京，江南园林的产品基因扎根在荣盛北方项目呈现，并成了在各区域城市形成强竞争力的重要支撑小桥流水，曲径亭台，成熟的造园技艺和理念，也成为其产品系的点睛之笔

亚布力智库研究员武亮表示，虽然未来整个行业规模遭遇天花板，但优秀房企的增长还远未到顶，产品力将成为这些企业撬开天花板的口子。2021年4月开工建设的长春中铁博览城，是东北亚国际博览会的永久会址，其净展览面积位居中国第五，世界第十。

在今年揭晓的金盘奖评选中，荣盛旗下6个项目斩获7项大奖，显示其产品力得到业内高度认可楼市资本论看来，放慢速度并不意味着竞争弱化，有远见的优秀企业，正在全面展开产品力的升级行动

定力三:重服务

除了提高运营效率，优化产品外，荣盛发展的第三大定力来自于服务。

荣盛发展今年通过其物业板块荣万家的上市，进一步探索以内修服务力锻造功底，在满足客户新需求，营造新生活方式上，探索社区服务边界和深度，推出物业＋增值服务体系。

增值服务方面，荣万家构建了八大模块的生活服务生态圈，包括社区资源，社区媒体，社区美居，房产经纪，社区零售，汽车洗美，社区金融，社区食堂并升级了线上线下一体化的生活服务平台，其中，米饭商城，社区团购，房产经纪，美居业务，洗车，超市，大集等等业务不断孵化成长

总结来说，楼市资本论研究院认为，房地产是国家财富和家庭财富的稳定器没有改变，行业建立长效机制属于与宏观经济的周期互动范畴一些高杠杆，低货值的房企，生存压力将进一步加大，而对于杠杆稳定，货值充分的房企来说，优势则会凸显

至此，衡量地产黑马股的方法论也已然清晰:在向下空间非常小，向上空间非常大的低估值板块中，锁定经营稳健的高分红股票，像荣盛发展这样房企值得重点关注。

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